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  • 房價下跌的幾種前提

    Date:2019-12-19 10:17:11Hits:3

    對中國地產經濟問題的思考,我一直不是從房價為什么上漲這個角度思考,而一直是從房價為什么不下跌這個角度去思考的。所有投資的邏輯起點,是基于兩個前提:一是持有資產價格繼續上漲;二是持有資產價格上漲的幅度持續超過其他可投資項目。中國的房價,以多年事實數據,論證了它曾經滿足了上述兩個條件,這增強了大家持續購入的信心。

    但我們要承認,中國房價曾經有過下跌,原因往往是以下幾種因素的結合:

    1、供給端因素

    地產商推出的新樓盤價格低于二手交易價格,可以整體拉低住房均價。通常講,新樓盤會盡可能多的追求利潤。但在供給過剩時,地產商出于回款需求,可能使新樓盤定價低于二手房價格。

    2、需求端因素

    在需求量少,交易低迷的情況下,區域樓盤的交易價格是由少數交易樓盤價格決定的,此類邊際交易價格如遇下降,將會導致整體價格下降。

    3、杠桿因素

    杠桿的作用在于放大,供給端和需求端因素都會因為杠桿的存在而放大。供給端看,如果地產商的開發貸款收緊,急需回款,那么調低價格的可能性增大。需求端看,如果二手房存在大量投資投機樓盤,如果房貸利率提高,那么資金壓力會迫使房東低于市場價拋售,如果是疊加限購,可接盤的人群更少,價格下跌幅度會更大。應當講,中國地產經濟在供給端來看,已經完全擺脫了傳統銀行貸款的束縛,各類影子銀行、通道業務,已經成為開發貸款的主要來源;需求端個人貸款尚不存在系統性風險的可能,因此,金融圈仍然認為個人住房貸款是最優質的貸款類型。杠桿因素,是中國地產經濟最關鍵的因素,無論是供給端開發貸款收緊,還是需求端房貸收緊,只要出現緊縮政策,都會導致房價掉頭向下,理解這一點,非常重要。

    4、心里預期因素

    心理預期是短期因素。但在非理性時期,心理預期往往起決定性作用。以北京為例,目前“階層固化”的擔憂,對學區房的擔憂,構成了短期恐慌因素,短期成為推高房價的主要原因。應當講,目前的預期,主要在于對政府不信任,不相信政府能夠推進教育公平化,不相信教育供給的加大能夠緩解教育需求問題?;ヂ摼W時代的傳播途徑,使心理預期極易形成共識。

    目前來講,房價繼續上漲,從民眾角度,很難說沒有合理的理由。因為從上述四項因素來看:

    1、供給方面:一線城市的供給嚴重不足,二線城市的庫存開始稀缺。

    2、需求方面:教育需求、改善性需求十分旺盛。

    3、杠桿方面:開發貸款和個人房貸看不到實質收緊的可能。

    4、心理預期方面:階層固化的心理判斷已經普遍形成,買房卡位成為選擇。

    轉自:今日頭條